La donation ou succession d’une propriété à un enfant est l’une des transactions patrimoniales familiales les plus importantes. En raison de cette importance, la loi prévoit, en premier lieu, la solennité de la forme dans laquelle l’acte est conclu, ce qui requiert l’assistance nécessaire d’un notaire. La donation entraîne également un certain nombre d’autres effets et conséquences juridiques dont il faut être conscient avant de procéder à la transaction. La donation d’une maison est également soumise à une fiscalité spécifique, il est donc bon de connaître les frais et les prix liés à la conclusion d’un tel acte.
L’acte notarié de donation de maison
Avec une donation ou une succession de propriété ou bien immobilier, une personne, dans l’intention de faire une donation à une autre personne, transfère à cette dernière, à titre gratuit, un bien mobilier ou immobilier. L’effet de la disposition est donc l’enrichissement d’une partie contre l’appauvrissement de l’autre. Pour donner une maison, la personne qui fait la donation (le donateur) et la personne qui la reçoit (le donataire qui a l’intention d’accepter) doivent toutes deux se présenter devant le notaire. La loi, en effet, l’exige sous peine de nullité : L’acte notarié public et la présence de deux témoins.
Pour faire une donation immobilière de l’usufruit ou de nue-propriété, il faut donc passer devant le notaire, qui doit nécessairement rédiger l’acte sous la forme d’un acte public, car il n’est pas possible de donner une maison par acte sous seing privé, même s’il est notarié. L’acte notarié doit également prévoir la présence de témoins, qui doivent être étrangers et non intéressés par l’acte. Cette solennité de forme est due au fait qu’elle est destinée à rappeler aux parties l’importance de l’acte qu’elles vont accomplir, où une partie subit un appauvrissement dans le seul but de vouloir en faire bénéficier une autre partie. S’agissant d’un transfert de biens immobiliers, l’acte doit respecter toutes les règles prévues par la loi pour ce type d’acte, à savoir : L’alignement cadastral, Les règles d’urbanisme, La vérification de l’inscription correcte du bien à l’hypothèque et les contrôles cadastraux que le notaire effectuera.
Frais de notaire sur donation de bien immobilier
L’acte de donation immobilière de l’usufruit ou de nue-propriété est soumis aux droits de donation, qui tiennent compte des franchises et des taux prévus par la loi. En particulier, la donation d’une maison est imposée à un frais à appliquer à la valeur de la donation. Pour certaines catégories de personnes (par exemple le conjoint et les enfants), le taux légal ne s’applique qu’à la valeur dépassant un montant spécifique fixé par la loi (ce qu’on appelle la franchise). Les taux légaux de l’impôt sur les donations sont les suivants :
- 4% pour les conjoints et les parents en ligne directe, si le calcul sur la valeur dépasse 1 million d’euros, pour chaque bénéficiaire.
- 6% pour les frères et sœurs, si le calcul sur la valeur dépasse 100 mille euros, pour chaque bénéficiaire
- 6% à calculer sur la valeur totale (c’est-à-dire sans aucun abattement), pour les autres parents jusqu’au quatrième degré, les parents en ligne directe, les parents en ligne collatérale jusqu’au troisième degré.
- 8% à calculer sur la valeur totale (c’est-à-dire sans franchise), pour les autres personnes.
À titre d’exemple, si un père fait don d’une maison d’une valeur de 300 000 euros à son fils, il ne devra payer aucun frais de donation car cette donation entre dans le cadre de l’exonération d’un million d’euros prévue par la loi. Si, en revanche, la valeur de la maison que le père donne à son fils est de 1 100 000 euros, le montant des émoluments ou droits de donation devront être payés sur la partie dépassant la franchise d’un million, et donc sur 100 000 euros (au taux de 4%).
La taxe sur la publicité foncière équivaut à 0,60% de la valeur du don à 2,37% de la première taxe et un forfait de 2,37% de taxe de publicité immobilière.
Ce barème s’applique également sur le prix en cas d’achat et de vente immobilier. Mais dans le cas d’achat ou vente, les émoluments de notaire sont indiqués et ne changent pas entre le neuf et l’ancien, ce qui facilite l’estimation des frais engagés.
